Contract de vânzare-cumpărare. Clauză privind nerestituirea avansului. Natura juridică – Jurisprudenta ICCJ 2014

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: contract de vânzare-cumpărare

– arvună

– clauză penală

 

C. civ., art. 970, art. 983,  art. 1069, art. 1297, art. 1298, art. 1365

Potrivit dispoziţiilor art. 1298 C. civ., „Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din părţile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii”.

Clauza cu privire la nerestituirea avansului în caz de neexecutare, inclusă într-un contract de vânzare-cumpărare, are autonomia unei clauze penale, accesorie vânzării, convenită de ambele părţi şi ea trebuie să-şi producă efectele în sensul neechivoc stabilit de acestea.

 

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1759 din 23 aprilie 2013

 

Notă: În decizie au fost avute în vedere dispoziţiile din vechiul Cod civil

 

Prin sentinţa nr. 9 din 23 ianuarie 2012, Tribunalul Gorj, Secţia a II-a civilă, a respins acţiunea principală formulată de reclamanta-pârâtă SC S.C. SRL în contradictoriu cu pârâta SC L.S. SRL, a admis cererea reconvenţională formulată de pârâtă şi a constatat nulitatea absolută a clauzei prin care s-a stabilit să nu se restituie avansul cumpărătoarei în caz de neplată a preţului, repunând părţile în situaţia anterioară, în sensul obligării reclamantei la restituirea sumei de 1.210.950 lei reactualizată la data plăţii reprezentând avans achitat vânzătoarei în anul 2007.

Făcând aplicarea regulilor de interpretare a convenţiilor civile, instanţa de fond a reţinut că obligaţia de plată a diferenţei de preţ a fost asumată sub condiţia contractării unui credit, a cărui neaccesare nu s-a datorat culpei pârâtei, ci crizei economice.

În acest context, prima instanţă a reţinut ca fiind lovită de nulitate absolută clauza cu privire la reţinerea avansului de către vânzătoare, fiind întemeiată pe o cauză ilicită, o atare operaţiune fiind una speculativă, nefiind incidente în speţă prevederile art. 1297 alin. (4) C. civ., sens în care cererea reconvenţională a fost admisă, iar cererea principală respinsă.

Curtea de Apel Craiova, Secţia a II-a civilă, prin decizia nr. 88 din 12 iunie 2012, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei pe care a schimbat-o în tot, în sensul constatării intervenirii pactului comisoriu de gradul IV şi rezilierii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară în sensul revenirii imobilului în patrimoniul vânzătoarei dar a păstrării avansului încasat de către aceasta. Pe cale de consecinţă, cererea reconvenţională formulată de pârâtă a fost respinsă, fiind respins ca inadmisibil şi capătul de cerere având ca obiect rectificarea filei CF, formulat direct în apel.

Criticile apelantei-reclamante cu privire la greşita aplicare a prevederilor art. 966 şi urm. C. civ. şi la exonerarea pârâtei de culpa contractuală a neplăţii diferenţei de preţ s-au apreciat ca întemeiate de instanţa de apel.

Astfel, în motivarea deciziei s-a arătat că în mod greşit prima instanţă a interpretat neexecutarea obligaţiei de plată a preţului ca datorându-se crizei economice, în realitate, pârâta fiind aceea care a refuzat linia de finanţare pentru unele detalii tehnice, dovada imposibilităţii obţinerii diferenţei de preţ nefiind făcută.

Totodată, instanţa de apel a dat eficienţă juridică pactului comisoriu de gradul IV în a cărui prezenţă susţine că este irelevant motivul pentru care cumpărătoarea nu a mai putut obţine diferenţa de preţ, obligaţia cu acest obiect stabilită prin contract fiind una de rezultat, nu una de diligenţă.

Apreciind ca nelegală şi interpretarea dată de prima instanţă clauzei penale cât priveşte constatarea afectării acesteia de o cauză nelicită dat fiind un caracter speculativ al operaţiunii, reţinând că scopul clauzei penale este acela de evaluare a prejudiciului pentru situaţia neexecutării obligaţiei, instanţa de apel a admis apelul declarat de reclamantă în sensul mai sus arătat.

În contra acestei decizii a declarat recurs pârâta SC L.S. SRL arătând că o consideră nelegală în raport de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi art. 6 CEDO privind dreptul la un proces echitabil, solicitând modificarea acesteia în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 9 din 23.11.2012 a Tribunalului Gorj şi menţinerea ca legală a acestei sentinţe.

În dezvoltarea criticilor de nelegalitate, recurenta a invocat greşita calificare a menţiunii din contract referitoare la păstrarea avansului achitat de recurentă ca fiind clauză penală validă procedând la completarea acestor menţiuni neclare contrar prevederilor art. 983 C. civ.

A criticat reţinerea intervenţiei unui pact comisoriu de ultim grad a cărei existenţă ar fi presupus enunţarea condiţiilor în care el operează, în contextul în care diferenţa de preţ urma să fie achitată din credite bancare a căror neacordare a exclus culpa recurentei.

A susţinut că recurenta-intimată nu a suferit nici un prejudiciu care să justifice păstrarea avansului, bunul vândut rămânând în posesia sa, iar la data încheierii contractului reclamanta nu desfăşura activitate de vânzări imobiliare care să justifice operaţiunea speculativă de păstrare a avansului.

Recursul nu este fondat.

Într-o bună tradiţie jurisprudenţială comercială s-a statuat cu valoare de principiu că operaţiunile de vânzare-cumpărare cu privire la imobile, cum este şi cazul în speţă, chiar încheiate între comercianţi au o natură civilă fiind supuse legii substanţiale civile, iar nu codului comercial, în prezent abrogat.

Ca atare, validitatea clauzei contractuale pe care părţile au inserat-o în contract trebuie analizată din perspectiva dispoziţiilor legii civile care reglementează contractul de vânzare-cumpărare sub acest aspect la momentul încheierii lui, iar nu a dreptului comun al obligaţiilor, respectiv a prevederilor art. 1069 C. civ., ea având o reglementare şi o identitate proprie: clauză de arvună, prin art. 1297-1298 C. civ., iar nu a unei clauze penale comune.

Ca atare, în speţa de faţă cât priveşte clauza contractuală privind reţinerea avansului/arvunei, de către vânzător devin incidente prevederile suscitate ale art. 1297 şi 1298 C. civ. Art. 1297 C. civ. reglementează limitativ cazurile în care arvuna, avansul, nu se reţine ci va fi restituit cumpărătorului, acestea vizând printre ele şi executarea vânzării ori o cauză care exclude culpa cumpărătorului.

Art. 1298 C. civ. dispune, însă, că, „Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din părţile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii”, precum în speţa de faţă.

Prin urmare, calificarea dată de prima instanţă şi invocată de recurentă drept critică în recurs în sensul nevalidităţii clauzei de arvună atrasă de caracterul speculativ al operaţiunii este contrară chiar dispoziţiei legale care o reglementează, ştiut fiind că nulitatea unui act sancţionează nerespectarea legii la momentul încheierii lui, iar nu respectarea acesteia.

Clauza cu privire la nerestituirea avansului în caz de neexecutare are, aşadar, şi o bază legală, nu numai convenţională, iar o atare clauză inclusă în contractul de vânzare-cumpărare are autonomia unei clauze penale, accesorie vânzării, convenită de ambele părţi şi ea trebuie să-şi producă efectele în sensul neechivoc stabilit de acestea.

Susţinerea recurentei cu privire la condiţionarea plăţii restului de preţ de contractarea unui credit bancar nu poate fi nici ea primită, deoarece menţiunea în cuprinsul contractului în sensul că plata diferenţei de preţ se face în termen de 120 zile de la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, „în urma contractării unui credit bancar”, constituie o precizare, iar nu reglementarea unei condiţii rezolutorii, obligaţia restituirii diferenţei de preţ fiind afectată numai de termen, nu şi de condiţia contractării vreunui credit, astfel cum rezultă clar din clauza pactului comisoriu: „ Noi, părţile contractante, convenim ca, în cazul în care societatea vânzătoare nu va primi integral preţul bunului în termen de 120 zile de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, prezentul contract să se considere desfiinţat de plin drept, fără somaţie şi fără punere în întârziere a cumpărătoarei, promitenta cumpărătoare urmând a pierde partea din preţ deja achitată, iar SC S.C. SRL va reintra în posesie de plin drept a imobilelor ce fac obiectul prezentului contract”.

În cauză este de necontestat că recurenta-pârâtă, în calitate de cumpărătoare, nu şi-a executat obligaţia de plată a diferenţei de preţ, de 1.954.014,3 Euro din 2.300.000 Euro, în termenul convenit, culpa sa contractuală fiind astfel prezumată conform art. 1365 C. civ., aşa încât, în mod legal şi corect instanţa de apel a dat eficienţă pactului comisoriu de ultim grad şi clauzei de arvună, mai sus citată, deoarece, în aplicarea dispoziţiilor art. 970 C. civ., convenţiile legal făcute trebuie executate cu bună-credinţă, ele obligând nu numai la ceea ce este expres în ele dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa.

Este de observat în acest sens că, prin întâmpinarea depusă la instanţa de fond, pârâta-recurentă a fost de acord cu capătul de cerere principală privind rezoluţiunea vânzării conform pactului comisoriu, solicitând prin concluziile scrise, neechivoc, să fie admisă reconvenţionala, dar şi acţiunea principală, arătând că nu este ţinută de plata cheltuielilor de judecată conform art. 275 C. proc. civ.: „…fiind de acord cu rezoluţiunea contractului de la primul termen de judecată şi nefiind puşi în întârziere anterior formulării acţiunii”, acţiunea fiind promovată la 22 decembrie 2010, contractul autentificat la 28 decembrie 2007, iar obligaţia plăţii diferenţei de preţ fiind scadentă la 120 de zile de la autentificare, aşa încât, sentinţa tribunalului este evident nelegală prin neadmitere, măcar în parte, a cererii principale, respingerea ei nefiind, de altfel, motivată prin sentinţa apelată.

Ca atare, solicitarea recurentei de menţinere a sentinţei ca legală nu poate fi primită. Nu poate fi primită nici critica privind decizia instanţei de apel din perspectiva încălcării prevederilor art. 983 C. civ., clauza pactului comisoriu care include şi clauza de avans/arvună fiind corect interpretate prin decizia atacată conform considerentelor mai sus expuse.

Înalta Curte, constatând în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi art. 6 CEDO, texte în care recurenta şi-a încadrat critica de nelegalitate, cu precizarea că încălcarea de convenţionalitate nu a fost în concret dezvoltată, că instanţa de apel a pronunţat o decizie legală, a respins recursul declarat ca nefondat.